가게를 정리하고 나갈 때 가장 많이 부딪히는 문제가 원상회복과 보증금 반환입니다. 소상공인시장진흥공단이 폐업 및 재기 소상공인을 위해 정리한 상가임대차 Q&A 가운데, 사장님들이 특히 궁금해하는 원상회복 관련 내용을 다시 풀어봤습니다.
이 글은 2024년 8월 기준 자료를 바탕으로 작성했습니다. 이후 정책이나 법령이 바뀌었을 수 있으니 실제 적용 전 최신 기준을 꼭 확인해 주세요.
Q1. 원상회복, 정확히 어디까지 해야 하나요?
계약이 끝나면 임차인은 상가를 처음 빌렸을 때 모습으로 되돌려 놓아야 할 법적 책임을 집니다.
다만 이 범위가 법으로 일률적으로 정해진 것은 아닙니다. 상가 상태나 계약서 내용에 따라 달라지고, 당사자끼리 합의하면 아예 면제받을 수도 있습니다. 그래서 계약서를 쓸 때부터 원상회복을 할지, 한다면 어디까지 할지를 분명히 적어두는 게 가장 확실한 대비책입니다.
✔ 이렇게 대비하세요
입주하는 날 매장 내부와 외부를 사진과 동영상으로 꼼꼼히 남겨두세요. 나중에 "원래 이랬다"를 증명할 유일한 자료가 됩니다.
Q2. 전 세입자 간판을 내가 떼고 새로 달았는데, 나갈 때 내 간판도 철거해야 하나요?
네, 직접 단 간판은 철거하는 게 원칙입니다.
간판은 높은 곳에 달려 있어 철거비가 만만치 않고, 떼고 나니 다시 달아놓으라는 요구를 받아 공사비를 이중으로 쓰는 일도 생깁니다.
원칙대로라면 새 간판을 떼는 것은 물론 예전 간판까지 복구해야 하는 셈입니다. 그러나 임대인에게 아무런 실익도 없는 복구를 굳이 요구하는 것은 현실과 동떨어진 요구로, 권리 남용에 해당할 수 있습니다.
✔ 이렇게 대비하세요
기존 간판을 치울 책임은 특별한 사정이 없다면 그 간판을 단 이전 임차인에게 있습니다. 계약할 때 남아 있는 간판이 있다면 임대인에게 철거를 먼저 요청하거나, 간판 철거는 원상회복 범위에서 빼기로 계약서에 명시해 두세요.
Q3. 원상회복을 마치고 가게를 넘겼는데, 임대인이 미흡하다며 보증금을 통째로 안 줍니다
부당한 행위입니다.
대법원은 임차인이 다하지 못한 원상회복이 경미하고 그로 인한 손해도 적다면, 임대인이 그보다 훨씬 큰 보증금 전체를 붙잡아 둘 수 없다고 판단했습니다. (대법원 99다34697)
예를 들어 전기시설 복구비 30만원 정도를 이유로 1억 2,000만원 가까운 보증금을 전부 돌려주지 않는 것은 허용되지 않습니다.
✔ 기억해 둘 원칙
원상회복이 일부 덜 됐더라도 임대인이 할 수 있는 것은 실제 복구에 드는 비용만 빼고 나머지를 돌려주는 것까지입니다. 보증금 전액 반환 거부는 정당화되지 않습니다.
폐업을 앞두고 있거나 이미 폐업한 소상공인이라면, 정부의 원스톱폐업지원 법률자문 서비스를 통해 이런 분쟁에 대해 무료로 상담을 받아볼 수 있습니다.