천장이 유난히 높은 1층 상가를 보면 "복층 올리면 평수가 1.5배"라는 말을 쉽게 듣습니다. 좌석 수가 매출로 직결되는 카페나 주점, 음식점 창업자에게는 솔깃한 제안입니다.
하지만 층고가 높다는 사실과 복층을 합법적으로 쓸 수 있다는 건 완전히 다른 문제입니다.
건물 안쪽이라도 증축이 될 수 있습니다
건축법 시행령은 기존 건물의 연면적이나 층수를 늘리는 행위를 증축으로 봅니다.
외벽 밖으로 한 뼘도 나가지 않았더라도, 1층으로 허가받은 공간에 철골을 세우고 사람이 쓰는 바닥을 새로 깔면 바닥면적이 늘어 허가나 신고 대상이 될 수 있습니다.
판단 기준은 층고가 아니라 허가받지 않은 면적이 추가됐는지입니다.
"창고로만 쓴다"거나 "다락이라고 부르면 된다"는 말도 조심해야 합니다. 바닥면적에서 빠지는 다락은 층고 1.5m 이하, 경사 지붕은 1.8m 이하 같은 요건이 있습니다.
2m 넘는 공간에 테이블을 놓고 손님을 받으면서 이름만 다락으로 붙이는 건 통하지 않습니다.
계약 전 건축물대장부터 확인하세요
광고에 “1층 20평 + 복층 12평”이라고 적혀 있어도 건축물대장과 사용승인 도면에 해당 면적이 없다면 계약을 미뤄야 합니다.
전 점주가 수년간 문제없이 썼다는 말은 단속을 피했다는 뜻일 뿐 적법하다는 증거가 아닙니다. 반대로 대장에 1층과 2층이 각각 등재된 점포라면 두 층을 영업공간으로 활용할 수 있습니다.
다만 내부계단을 새로 뚫는다면 구조안전, 방화구획, 피난 기준을 건축사와 구청에 먼저 확인해야 합니다.
불법 복층의 대가는 생각보다 큽니다
민원으로 적발되면 건축법 제79조에 따라 사용금지나 철거 같은 시정명령이 내려지고 위반 사실이 건축물대장에 기록될 수 있습니다.
고치지 않으면 제80조에 따른 이행강제금이 반복 부과되며, 나중에 원상복구해도 이미 부과된 금액은 내야 합니다.
음식점은 신고한 영업장보다 면적을 넓혀 영업하면 미신고 영업 문제도 따라옵니다. 결국 만드는 비용에 철거 비용, 사라진 좌석 매출까지 한꺼번에 떠안게 됩니다.
합법 복층이라도 공사비와 동선을 따져야 합니다
영업용으로 10~15평을 제대로 만들려면 현장에 따라 2천만~4천만 원 이상을 예상해야 합니다. 계단과 난간, 기둥이 자리를 차지해 실제로 늘어나는 테이블은 4~5개에 그치는 경우도 있습니다.
공사비를 추가 테이블 수로 나눠보고, 그 좌석이 평일에도 차는지 냉정하게 계산해보세요.
음식점이라면 식재료 입고, 배달, 쓰레기 반출, 배수와 덕트가 모두 1층에서 이뤄지므로 주방은 1층, 객석은 2층에 두는 편이 운영에 유리합니다.
두 층을 모두 좌석으로 쓴다면 음식과 식기를 오르내리는 덤웨이터도 검토할 만합니다.
2개 층 소형 기준 업체 견적은 대략 350만~550만 원 선이지만, 타공과 구조보강까지 고려해 500만~1천만 원 범위로 예산을 잡는 것이 안전합니다.
층고가 높은 만큼 냉난방 효율이 떨어지고, 고깃집은 2층까지 덕트를 다시 설계해야 하며, 주점은 취객의 계단 사고까지 대비해야 합니다.
계약서에 특약을 남기세요
복층 활용이 사업계획의 핵심이라면 "관할 관청 확인 결과 복층 영업이 불가할 경우 계약금 반환 후 해제"와 같은 조건을 임대인과 협의해 넣어두는 것이 좋습니다.
상가 복층 창업에서 좋은 점포는 넓어 보이는 곳이 아니라 계약한 면적을 끝까지 합법적으로 쓸 수 있는 곳입니다.