장사를 하다 보면 건물 설비가 고장 나는 일이 생깁니다. 이때 수리비를 누가 내야 하는지, 내가 들인 설비는 나갈 때 어떻게 처리하는지 헷갈리기 쉽습니다. 소상공인시장진흥공단이 폐업 및 재기 소상공인을 위해 정리한 상가임대차 Q&A 중 건물 시설 관리 부분을 알기 쉽게 다시 풀었습니다.
이 글은 2024년 8월 기준 자료를 바탕으로 작성했습니다. 이후 정책이나 법령이 바뀌었을 수 있으니 실제 적용 전 최신 기준을 꼭 확인해 주세요.
먼저 알아둘 용어 4가지
필요비
건물과 설비를 정상 상태로 유지하려면 반드시 들어가는 수리비입니다. 깨진 배관이나 고장 난 변기를 고치는 비용이 여기에 속합니다.
유익비
없어도 영업은 가능하지만 건물 가치를 끌어올리는 공사비입니다. 보일러 교체, 창호 샷시 공사 등이 대표적입니다.
비용상환청구권
배관이나 전기 설비처럼 공사 후 건물에 흡수돼 따로 떼어낼 수 없는 시설을 내 돈으로 설치했다면, 그 시설에 남아 있는 가치만큼 임대인에게 돌려달라고 요구할 수 있습니다.
부속물매수청구권
시스템 에어컨처럼 건물에 붙어 있지만 분리가 가능하고, 어떤 업종이 들어와도 쓸모 있는 임차인 소유 설비를 임대인에게 사달라고 요구할 수 있습니다. 임대인 동의를 받고 설치했거나 임대인에게서 산 물건이어야 합니다.
Q1. 건물 수리는 원래 누구 몫인가요?
원칙적으로 임대인 몫입니다.
임대인은 임차인이 상가를 제대로 쓰며 장사할 수 있도록 건물을 고치고 관리할 책임이 있습니다. 그래서 임차인이 필요비나 유익비를 대신 냈다면 임대인에게 청구할 수 있습니다.
문제는 계약서입니다. 대부분의 상가 계약서에는 "계약이 끝나면 원상복구해 반환한다"는 조항이 들어가 있고, 이 조항이 있으면 법원이 비용 청구를 받아주는 경우가 매우 드뭅니다.
✔ 이렇게 대비하세요
건물에 돈을 쓰기 전에 반드시 임대인과 먼저 협의하고, 합의한 내용은 문자나 서면으로 남겨두세요. "이 비용은 임대인이 부담한다"는 증거가 있어야 계약이 끝날 때 원상복구 조항에 맞설 수 있습니다.
Q2. 오래된 화장실 변기가 깨져 손님 불만이 쏟아집니다. 수리비는 누가 내나요?
노후로 깨진 것이라면 임대인이 고쳐야 합니다.
임차인이나 손님이 쓰는 화장실이 망가졌다면 상가를 정상적으로 쓰지 못하게 막는 문제에 해당합니다. 낡아서 깨진 변기라면 수리 책임은 임대인에게 있고, 임차인이 먼저 고쳤다면 필요비로서 임대인에게 돌려달라고 할 수 있습니다.
하지만 여기서도 원상복구 조항이 발목을 잡습니다. 법원은 이 조항을 필요비 청구를 미리 포기하기로 한 약속으로 해석하는 경우가 많아, 실제로 돌려받기는 쉽지 않습니다.
✔ 이렇게 대비하세요
급하다고 먼저 고쳐놓기보다, 임대인에게 상황을 알리고 비용을 어떻게 나눌지 먼저 정한 뒤 수리하는 편이 안전합니다.
Q3. 임대인 허락을 받고 단 천장형 에어컨, 나갈 때 임대인에게 팔 수 있나요?
네, 부속물로 매수를 요구할 수 있습니다.
천장형 에어컨은 건물 일부로 녹아든 설비가 아니라 쉽게 떼어낼 수 있고 따로 사고팔 수 있는 독립된 물건입니다. 그래서 매수 청구 대상이 됩니다.
현실에서는 임대인이 원상복구를 이유로 철거부터 요구하고, 떼어낸 자리 마감을 두고 다툼이 생기는 일도 잦습니다. 폐업하는 입장에서는 떼어낸 에어컨을 쓸 데도 없고 철거 인건비까지 떠안게 됩니다.
✔ 이렇게 활용하세요
철거 대신 임대인과 협의하거나 매수 청구권을 행사하면 철거비를 아끼면서 설비 값도 일부 회수할 수 있습니다.
Q4. 입주할 때 임대인에게 돈 주고 산 에어컨, 나갈 때 다시 팔 수 있나요?
팔 수 있습니다.
임대인에게서 산 물건도 부속물 매수 청구 대상에 똑같이 포함됩니다. 처음에 임대인에게 샀더라도 계약이 끝날 때 다시 사달라고 요구할 수 있습니다.
반대로 팔지 않고 가져가는 것도 임차인 마음입니다. 매수 청구를 할지 말지는 임차인이 고르는 것이고, 직접 떼어 가져가고 싶다면 임대인 의사와 관계없이 가져갈 수 있습니다. (민법 제654조, 제615조)
폐업을 앞두고 있거나 이미 폐업한 소상공인이라면, 정부의 원스톱폐업지원 법률자문 서비스를 통해 이런 분쟁에 대해 무료로 상담을 받아볼 수 있습니다.