장사를 접기로 마음먹어도 계약 기간이 남아 있으면 쉽게 나갈 수 없습니다. 중개수수료는 누가 내는지, 보증금을 못 받아 짐을 못 빼면 월세가 계속 나가는지도 사장님들이 자주 묻는 부분입니다. 소상공인시장진흥공단이 폐업 및 재기 소상공인을 위해 정리한 상가임대차 Q&A 중 계약 종료 관련 내용을 다시 풀었습니다.
이 글은 2024년 8월 기준 자료를 바탕으로 작성했습니다. 이후 정책이나 법령이 바뀌었을 수 있으니 실제 적용 전 최신 기준을 꼭 확인해 주세요.
Q1. 계약 기간이 남았는데 중간에 해지할 수 있나요?
임대인이 합의해 주지 않는 한 어렵습니다.
상가 계약은 보통 2년으로 맺지만 1년 이하나 5년 이상으로 정하기도 합니다. 임차인은 인테리어와 권리금에 큰돈을 쓰고 들어오는 만큼, 법은 일정 기간 영업을 보장하는 방향으로 기간을 정해두고 있습니다.
상가건물임대차보호법 제9조 핵심
기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 계약은 1년으로 간주합니다. 단, 임차인은 원하면 1년보다 짧게 정한 기간을 그대로 주장할 수 있습니다.
계약이 끝났더라도 임차인이 보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 봅니다.
계약 기간이 1년 이상이라면 임차인이 기간을 다 채우지 않고 일방적으로 계약을 끝낼 법적 근거는 없습니다. 기간은 계약의 핵심 조건이라, 상대방 잘못이 없는 한 한쪽 마음대로 깰 수 없기 때문입니다. 결국 임대인과의 합의가 유일한 길입니다.
✔ 예외도 있습니다
감염병 관련 집합 제한이나 금지 조치를 합쳐서 3개월 이상 받아 형편이 크게 나빠져 폐업한 경우에는, 임차인이 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. (같은 법 제11조의2)
Q2. 중간에 나가면 중개수수료는 제가 내야 하나요?
원칙적으로 임대인이 냅니다.
계약 도중에 나가는 임차인에게 중개수수료를 떠넘기는 관행이 흔하지만, 중개수수료는 임대인이 새 임차인과 계약을 맺은 대가로 중개사에게 주는 돈입니다. 이미 임대인과의 관계가 끝나는 임차인이 낼 이유가 없습니다.
다만 "중도 해지 시 중개수수료는 임차인이 부담한다"는 식으로 따로 약속했다면 그 약속은 유효합니다. 실제로 임대인이 수수료 부담을 조건으로 해지에 응해주는 경우가 많다 보니, 이것이 관행처럼 굳어진 것입니다.
✔ 이렇게 대비하세요
해지 합의를 할 때 수수료 부담 주체를 반드시 문서에 적어두세요. 따로 정한 게 없다면 낼 의무가 없다는 점을 근거로 협상할 수 있습니다.
Q3. 보증금을 못 받아 짐을 그대로 뒀더니, 그 기간 월세를 보증금에서 빼겠답니다
영업을 하지 않았다면 월세를 낼 필요가 없습니다.
계약이 끝나면 임차인의 가게 반환과 임대인의 보증금 반환은 동시에 이뤄져야 합니다. 임대인이 보증금을 주지 않으면 임차인도 가게를 넘기는 것을 미룰 수 있습니다.
그 사이 짐이 남아 있더라도 실제로 장사를 하지 않았다면, 월세나 월세에 해당하는 금액을 물어줄 의무가 없다는 것이 대법원 판단입니다. (대법원 2018다240424)
✔ 이렇게 대비하세요
폐업신고를 먼저 해두면 영업하지 않았다는 사실을 훨씬 분명하게 입증할 수 있습니다.
Q4. 계약한 지 1년도 안 됐는데 월세를 올려달라고 합니다
상가임대차보호법 적용 대상인지에 따라 다릅니다.
이 법이 적용되는 계약이라면 계약일 또는 마지막 인상일로부터 1년 안에는 월세를 올릴 수 없습니다.
하지만 환산보증금이 지역별 기준선을 넘으면 법 적용 대상에서 빠지기 때문에, 1년이 안 됐어도 인상이 가능합니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액으로, 기준선은 서울, 수도권 과밀억제권역, 광역시 등 지역마다 다르니 내 계약이 어디에 해당하는지 먼저 확인해 보세요.
Q5. 가게를 넘겼는데 보증금이 계속 안 들어옵니다. 이자를 받을 수 있나요?
네, 늦어진 만큼 지연배상금이 붙습니다.
계약서에 지연 시 이자를 정해뒀다면 그 이율대로 받습니다. 따로 정한 게 없다면 법정 이율인 연 6%가 적용됩니다. 반환 소송까지 가게 되면 법원이 정한 더 높은 이율이 적용될 수도 있습니다.
폐업을 앞두고 있거나 이미 폐업한 소상공인이라면, 정부의 원스톱폐업지원 법률자문 서비스를 통해 이런 분쟁에 대해 무료로 상담을 받아볼 수 있습니다.